Regelung von Wertsicherungsklauseln

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Im Regierungsprogramm der Dreierkoalition wurde eine Mietpreisbremse vereinbart. Kurz nach Angelobung der neuen Regierung Anfang März dieses Jahres wurde das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) im Nationalrat beschlossen. Mit April 2025 hätte nämlich nach der bisherigen Gesetzeslage die nächste Mietzinserhöhung stattfinden sollen. Das 4. MILG hat deshalb die Anpassung ausgesetzt. Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechts gab es heuer keine Mieterhöhung. Wir haben über diese Maßnahmen der Regierung berichtet.
Vizekanzler Andreas Babler hat im Sommergespräch mit dem ORF dann angekündigt, dass ab 2026 auch Wohnungen aus dem bisher nicht geregelten, freien Mietsektor bezüglich der Wertanpassung einbezogen werden sollen.
Nunmehr liegt der Gesetzesentwurf dazu vor. Ein neues Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) soll beschlossen werden, in das einerseits Mietverträge aus dem Vollanwendungsbereich als auch dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Mietgegenstände im Teilanwendungsbereich sind vor allem Wohnungen, die nach 1945 errichtet wurden, auch Neubaueigentumswohnungen. Nicht geregelt bleiben weiterhin Ein- und Zweifamilienhäuser und Dachbodenausbauten nach 2001.
Die jährliche Anpassung darf für alle diese Wohnungen nur einmal im Jahr, und zwar am 1. April erfolgen, natürlich nach vorheriger Verständigung. Berechnet wird die Erhöhung nach der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindexes gegenüber dem Vorjahr. Beträgt diese mehr als 3%, ist der überschießende Anteil zu halbieren. Diese Regelung könnte eventuell nächstes Jahr schon greifen, da die momentane Inflation um die 4% ist.
Im MieWeG wird auch eine Beschränkung der Verjährungsfrist eingeführt. Die Rückforderung überhöht kassierter Mietzinserhöhungen wird künftig nur für 5 Jahre möglich sein. Im Sommer wurde durch ein OGH-Erkenntnis, das die Arbeiterkammer durch einen Musterprozeß erkämpft hat, die Vermieterbranche aufgeschreckt. Eine Rückforderung für zu Unrecht kassierte Indexanpassungen für den Zeitraum der letzten 30 Jahre stand im Raum. Diese scheint nun durch die Beschränkung auf 5 Jahre abgewendet zu sein. Für anhängige Verfahren gilt die neue Frist aber nicht.
Im Vollanwendungsbereich des MRG (Kategorie- und Richtwertmieten, wertbeständiger Mietzins) bleibt für die nächsten 2 Jahre alles beim Alten. Nächstes Jahr gibt es eine Erhöhung um 1%, 2027 um 2%. Danach kommt die oben ausgeführte Regelung.
Dies soll im Rahmen des 5. MILG beschlossen werden. In der Novelle ist auch die angekündigte Verlängerung der Mindestbefristungsdauer von Mietverträgen enthalten. Diese darf ab 2026 minimal 5 Jahre betragen, bisher war 3 Jahre die Mindestdauer. Ausgenommen sind dabei sogenannte private Vermieter, die nicht mehr als 4 Wohnungen vermieten.
Somit scheinen die Vorhaben der Regierung zur Mietpreisdeckelung und deren Beitrag zur Inflationsbekämpfung mit Beschlußfassung, die in den nächsten Wochen stattfinden wird, erfüllt. Der angekündigte neue Wohnpreisindex ist in der jetzigen Änderung noch nicht enthalten. Dazu gibt es bis jetzt überhaupt keine Vorschläge. Auch die versprochene Evaluierung des Lagezuschlags ist nicht in der Novelle beinhaltet.
Wichtiger zusätzlicher Punkt wäre die Einbeziehung der freien Mieten ins Mietrecht. Diese ist im Regierungsprogramm nicht vorgesehen, wäre aber unbedingt notwendig, da es immer mehr Neubauten gibt und alte Zinshäuser in den letzten Jahren vermehrt abgerissen wurden.

Mieten von Inflation abkoppeln, jetzt!

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Die Teuerung bestimmt im Moment die politische Diskussion. Im Juli 2022 lag die Inflation bei 9,2%, ein Wert so hoch wie er seit den 1970er Jahren nicht war. Angetrieben durch hohe Energie- und Lebensmittelpreise steigen auch die Mieten in ungeahnte Höhen. Wurde noch im Vorjahr mittels Mietzinsrechtlichem Pandemiefolgenlinderungsgesetz (MPFLG) die Mietzinsanpassung ausgesetzt, trifft heuer die Inflation die Mieter/innen gleich mehrmals.
Im letzten MIG-Info haben wir über die Anhebung der Richtwert- und Kategoriemieten ab April 2022 berichtet. Mittlerweile wurden die Kategoriemieten ab Juli ein weiteres Mal angehoben. Betroffen davon sind 250.000 Mieter/innen, deren Mietverträge vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden. Auch der wertbeständige Mietzins wurde zu diesem Zeitpunkt ein 2. Mal heuer teurer.
Die neuen Kategoriemietzinse betragen nach Kategorien geordnet je m² für

Kategorie A Eur 4,01
Kategorie B Eur 3,01
Kategorie C Eur 2,00
Kategorie D brauchbar Eur 2,00
Kategorie D unbrauchbar Eur 1,00

Der wertbeständige Mietzins (bei vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Hauptmietverträgen)  beträgt für

Kategorie A Eur 2,66
Kategorie B Eur 2,00
Kategorie C Eur 1,34
Kategorie D brauchbar Eur 1,34
Kategorie D unbrauchbar Eur 1,00.

Freuen können sich auch die Hausverwaltungen, denn mit jeder Kategoriezinserhöhung steigt auch die Verwaltungsgebühr, die in den Betriebskosten verrechnet werden darf und sich aus der Nutzfläche des Hauses und dem Kategoriezins für A errechnet.
Aufgrund der fast schon galoppierenden Inflation werden die Kategoriemieten ein 3. Mal in diesem Jahr erhöht werden, wahrscheinlich im November. Somit gibt es in diesem Bereich eine Erhöhung von ca. 16% (!) im heurigen Jahr. Damit übersteigt die Teuerung bei den Mieten die Inflation um um einiges.
Die Diskussion, wie diese Teuerung abgefedert werden kann, bestimmt daher seit Wochen die Medien. Die schwarz-grüne Regierung bietet im wesentlichen Einmalzuschüsse an, die je nach Bedürftigkeit ausgezahlt werden sollen. Ein Mietenstopp ist nicht angedacht, nicht einmal ein weiteres Inflationslinderungsgesetz wurde überlegt. Der Vorschlag der Grünen, Mieten für Wohnungen ohne Gasheizung zu senken, erscheint noch nicht ganz ausgereift und  dürfte auch rechtlich problematisch sein.
Die KPÖ-geführte Stadtregierung in Graz hat die Mieterhöhung in ihren Gemeindebauten an die Mieter/innen nicht weitergegeben, ebenso der SPÖ-Bürgermeister von Traiskirchen. Die Stadt Wien hat aber für die 220.000 Gemeindemieter/innen keine Ausnahmeregelungen getroffen, sondern die Anhebungen teilweise sogar schon zwei Mal in diesem Jahr verlangt.
Die Arbeiterkammer fordert, daß  die  Mieten  nur  einmal  imJahr erhöht werden dürfen und dies nur um 2%. Dieser Forderung hat sich auch die SPÖ angeschlossen. Das würde eine Abkoppelung vom Verbraucherpreisindex bedeuten und eine grundsätzliche Reform des Mietrechts darstellen. Denn durch die in der Vergangenheit schon mehrmals angewendete Aussetzung der Indexanpassungen, wurde zwar die Erhöhung hinausgeschoben, aber danach wurden die Mieten halt wieder den steigenden Preisen angepaßt.
In den vergangenen Jahren war die Inflation moderat, sodaß sich etwa alle 2 Jahre eine Erhöhung um 5% errechnet hat. Durch die enorme Teuerung ist eine Abkopplung der Mieten von der Inflation aber jetzt dringend notwendig. Die steigenden Energie- und Lebensmittelpreise, die hauptsächlich durch den Krieg in der Ukraine befeuert werden, rechtfertigen doch keineswegs eine Anhebung von Mieten in diesem Ausmaß. Außerdem sind die in der Teuerung immer an der Spitze liegenden Mieten auch im Warenkorb, der für die Berechnung des Verbraucherpreisindex zugrunde gelegt wird, enthalten. Das dreht die Teuerungsspirale nochmals weiter nach oben.
Frei vereinbarte Mietzinse, die etwa in Neubauwohnungen erlaubt sind, unterliegen bei der Wertsicherung oft keinen gesetzlichen Bestimmungen. Hier werden sogar schon Vereinbarungen geschlossen, die Anpassungen ab 1% Inflation möglich machen, also der Mietzins praktisch monatlich erhöht werden kann. Diese Freiräume müßten durch eine Aufnahme aller Wohnungen ins Mietrecht endlich abgeschafft werden.
Deshalb fordern wir:

– keine weitere Zinserhöhung in diesem Jahr für alle Mieter/innen
– Zinsanpassung maximal ein Mal pro Jahr
– Abkoppelung der Mieten vom Verbraucherpreis, Erhöhung maximal um 2%
– Einbeziehung aller Mietverträge (auch freie Vereinbarung) in diese Regelung
– klare, gesetzliche Mietzinsobergrenzen, Abschaffung des Sachverständigen(un)wesens

Richtwert- und Kategoriemieten ab April 2022 teurer

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Zur Linderung der Folgen der COVID-19-Pandemie wurde im Vorjahr die gesetzlich alle 2 Jahre vorgesehene Erhöhung der Richtwertmietzinse mittels Mietzinsrechtlichem Pandemiefolgenlinderungsgesetz, kurz MPFLG, durch die schwarz-grüne Regierung ausgesetzt. Die Richtwerte blieben daher bis heuer gleich. Nunmehr werden nach drei Jahren die Richtwert- und Kategoriemieten, wie im MPFLG vorgesehen, der Inflation angepaßt. Eine weitere Schonfrist wird diesmal den Mieterinnen und Mietern nicht gewährt.  Einzig die oppositionelle SPÖ wollte eine weitere Aufschiebung der Mietenanpassung. Auch die Lagezuschläge werden wieder einmal kräftig steigen.

Erhöhung der mietrechtlichen Richtwerte

Per BGBL II Nr. 137/2022 vom 31. März 2022 wurden die neuen Richtwerte kundgemacht. Diese werden ab 1. April 2022 gelten.
Mit einer nächsten Erhöhung ist gem. MPFLG schon im nächsten Jahr zu rechnen, entgegen der mietrechtlichen Frist, nach der die Richtwerte nur jedes zweite Jahr dem Verbraucherpreisindex angepasst werden dürfen. Die Erhöhung beträgt gegenüber 2019 in etwa 6%.
Im Folgenden werden die Richtwerte für Wien für sogenannte mietrechtliche Normwohnungen (Kategorie A) angegeben:
2010-2012        € 4,91
2012-2014         € 5,16
2014-2017        € 5,39
2017-2019        € 5,58
2019-2022        € 5,81
2022-2023        € 6,15
Die Richtwerte für Niederösterreich betragen ab April 2022 Eur 6,31 (vorher Eur 5,96) und Burgenland Eur 5,61 (vorher Eur 5,30).
Für die Kategorien B und C gilt jeweils ein Abstrich von 25 bzw. 50%.
Die Richtwerte gelten für ab dem 1. März 1994 angemietete Wohnungen, welche hinsichtlich der Mietzinsbildung dem MRG unterliegen.
Für bestehende Mietverträge muß die Erhöhung mittels eines schriftlichen Erhöhungsbegehrens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin angezeigt werden. Die Erhöhung kann also in diesem Fall frühestens mit dem 1. Mai 2022 vorgeschrieben werden.

Lagezuschläge in Wien

Auch die Lagezuschläge in Wien, die bei Richtwertmieten für außerhalb eines Gründerzeitvietels gelegene Wohnungen verrechnet werden dürfen, werden von der MA 25 neu berechnet und erheblich steigen. Grund für die starke Steigerung ist die Berechnung nach den aktuellen Grundstückpreisen. Diese wurden durch Spekulation in den letzten Jahren noch weiter in die Höhe getrieben, somit sind auch die Lagezuschläge dementsprechend mitgestiegen. Betroffen davon sind in Wien vor allem Altbauwohnungen innerhalb des Gürtels, da die Grundstückspreise im Zentrum überdurchschittlich gestiegen sind. Die Steigerung der Zuschläge, die aufgrund guter Infrastruktur, zu der die Hauseigentümer gar nichts beitragen, verrechnet werden kann, beträgt über 40 bis 50%. Obwohl durch ein neueres OGH-Urteil, das dort teilweise einen Lagezuschlag verneint, etwas gebremst, heißt das in den Innenbezirken höhere Mieten um mehr als Eur 4,-/m², vom 1. Bezirk gar nicht zu reden. Dort wird der Wert schon Eur 12,-/m² ausmachen, also den doppelten Richtwert. Wir fordern daher die Abschaffung bzw. Verringerung des Lagezuschlags.

Erhöhung der Kategoriemieten

Nach vier Jahren werden die Mieten für Mietverträge in Altbauten, die dem Kategoriesystem unterliegen, ebenfalls ab 1. April 2022 wieder um etwa 5,5% teurer.
Von der Erhöhung sind vor allem Mieter und Mieterinnen in Altbauwohnungen, deren Mietverträge vor 1994 abgeschlossen wurden, betroffen (bei Kategorie D-Wohnungen auch danach).  Auch der sogenannte wertbeständige Mietzins (früher Erhaltungsbeitrag) wird sich auch entsprechend erhöhen.
Die neuen Kategoriemietzinse betragen nach Kategorien geordnet je m² für

Kategorie A Eur 3,80
Kategorie B Eur 2,85
Kategorie C Eur 1,90
Kategorie D brauchbar Eur 1,90
Kategorie D unbrauchbar Eur 0,95

Der wertbeständige Mietzins (bei vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Hauptmietverträgen)  beträgt für
Kategorie A Eur 2,52
Kategorie B Eur 1,90
Kategorie C Eur 1,27
Kategorie D brauchbar Eur 1,27
Kategorie D unbrauchbar Eur 0,95

Falls Sie überhöhte Vorschreibungen bekommen, überprüfen wir diese gerne in unseren Beratungszeiten.

35 Jahre Mieter-Interessens-Gemeinschaft Österreichs

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Wir haben Grund zum Feiern. Die MIG wurde heuer 35 Jahre alt. Viel ist in diesen Jahren geschehen, viele Menschen sind gekommen und gegangen.

Begonnen hat alles mit der Abspaltung der Sektion Favoriten vom Mieterschutzverband Österreichs, der der KPÖ zugerechnet wird. Ziel war Partei-freiheit und Unabhängigkeit frei von irgendwelchen ideologischen Zwängen. Es bedurfte der mutigen  Person des Walter Jaros, des damaligen Sekretärs der Sektion Favoriten des Mieterschutzverbandes. Auf diesen Wagemut folgten Strafanzeigen, Zivilprozesse, Versuch der Bürobesetzung. Dies hatte zur Folge, dass Walter Jaros zunächst nicht Obmann des im Juli 1986 neu gegründeten Vereins werden konnte. Aber er fand in Rifka Goldberg eine kongeniale Mitstreiterin und Lebenspartnerin, die die erste Obfrau der MIG wurde. In den Folgejahren führten Rifka Goldberg und Walter Jaros die MIG gemeinsam. Ohne ihr außerordentliches Engagement wäre die MIG nicht zu dem geworden, was sie heute ist – Rifka als die fleissige, pedante Organsisatorin und Verwalterin, Walter als der charismatische Vertreter vor Schlichtungsstellen und Gericht und als jemand, der es schaffte, Kontakte zu knüpfen und Menschen für die Arbeit der MIG zu begeistern.

Aufbauphase

Auf die Streitphase folgte die Phase des Aufbaus. Zunächst wurde der Betrieb mit ehrenamtlichen Mitarbeitern sowohl in den Bundesländern als auch in Wien aufgenommen. Das Engagement war enorm, da neben Walter Jaros zunächst nur eine Sekretärin angestellt werden konnte. Alle anderen kamen nach ihrer Tätigkeit in anderen Betrieben abends und am Wochenende ins Büro, um die Anliegen der Mitglieder zu bearbeiten und Verwaltungs-tätigkeiten zu erledigen.
Nach und nach konnten weitere Mitarbeiter, zunächst über staatliche Förderung wie das Akademikertraining, angestellt werden. So kam auch unsere jetzige Obfrau, Frau Dr. Romana Aron, zu uns. Von Anfang an wurde Wert auf die Qualifikation der Mitarbeiter gelegt, nach Möglichkeit sollten nur Juristen angestellt werden. Aber auch der Wissensstand der Sachbearbeiter ohne akademische Ausbildung wurde durch laufende interne Schulungen auf das Niveau der Akademiker angehoben.
In dieser Phase wurde auch unsere Zeitung, das MIG-Info, gegründet, die mittlerweile seit 32 Jahren regelmäßig an unsere Mitglieder verschickt wird.
Es konnten weitere Büroräumlichkeiten zu günstigen Konditionen angemietet werden. Diese wurden zweckmäßig, aber kostensparend renoviert. Darauf achtete schon die langjährige Kassierin, Frau Evelyne Sixt. Sie kümmerte sich auch um Verwaltungsagenden. Ihrem Engagement sind zahlreiche organisatorische Verbesserungen zu verdanken. Vor allem entwickelte   sie   zusammen   mit   einemTechniker das auf die MIG zugeschneiderte Mitgliederverwaltungs- und Buchhaltungsprogramm und sorgte dafür, dass das digitale Zeitalter Einzug hielt in der MIG.
Sie war es aber auch, die über Jahre in ihrer Freizeit Weihnachtsgeschenke für die MIG bastelte, bei von ihr mitorganisierten Mitgliederausflügen und Feiern Akkordeon spielte und selbstgemachtes Essen brachte.

Konsolidierungsphase

Nach der Aufbauzeit folgte die Phase der Konsolidierung. Weitere Mitglieder wurden gewonnen, wechselnde Mitarbeiter waren für uns tätig, aber letztlich blieb auch der Mitarbeiterstand konstant.
Natürlich gab es auch Krisen wie der plötzliche Tod der langjährigen Kassierin Evelyne Sixt im Jahr 2016 und die Pandemie, die eine komplette Umstellung der Beratung und die Einrichtung von Sicherheitsmaßnahmen erforderte. Aber inzwischen sind alle Mitarbeiter geimpft und es wurde eine Nachfolgerin für Evelyne Sixt gefunden.
Wir konnten in unserer wechselhaften Geschichte neue, inzwischen langjährige Mitarbeiter wie Mag. Katharina Singer, Mag. Petra Egger, Dr. Ingrid Schaffernack begrüßen, verabschiedeten Günter Schneider in die Pension und gedenken unserer verstorbenen Vorstandsmitglieder und Mitarbeiter:

Rifka Goldberg, erste Obfrau
Walter Jaros, Gründer der MIG
Veronika Schmidt, Schriftführerin
Gertrude Jaros, Kassierstellvertreterin
Evelyne Sixt, Kassierin
Elfriede Pscheidt, ehrenamtliche Mitarbeiterin der ersten Stunde

Die Philosophie der MIG hat sich in den 35 Jahren ihres Bestehens aber nicht geändert:
Persönliches, auf die Person zugeschnittenes, unbestechliches, engagiertes Eintreten für ihre Mitglieder und Vertreten politischer Forderungen gegenüber dem Gesetzgeber.

Wir alle wollen, dass Sie sich bei uns gut aufgehoben und bestens vertreten fühlen.

Hotspot Margareten

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Über den Lagezuschlag haben wir schon öfter berichtet. Viele Vermieter wollen zu dem Richtwertmietzins noch einen Lagezuschlag verrechnen. Das ist für sie ein gutes Geschäft. Das Gesetz sieht vor, daß der Lagezuschlag keinesfalls in einer durchschnittlichen Lage zulässig ist. Wenn sich das Haus in einem Gründerzeitviertel befindet, ist die Lage jedenfalls von vornherein als durchschnittlich einzustufen.
Das Gründerzeitviertel muß aus einem überwiegenden Gebäudebestand bestehen, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurden und zum Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat. Ein Mieter aus dem 5. Bezirk hat die Verrechnung des Lagezuschlags mittels Antrag bei der Schlichtungsstelle bestritten und Recht bekommen. Die Vermieterin hat danach das Gericht angerufen. Das Bezirksgericht Innere Stadt war aber auch der Meinung, daß ein Gründerzeitviertel vorliegt und kein Lagezuschlag gebührt. Die Ersparnis für den Mieter ist dadurch immerhin ca. Eur 150,- monatlich.
Das Landesgericht für Zivilrechtsachen Wien als Rekursgericht bestätigte ebenfalls das Erstgericht. Es seien 61 von 72 Gebäuden im Prüfgebiet Gründerzeithäuser, von diesen haben 35 zum Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend Substandardwohnungen aufgewiesen. Die Vermieterin wollte das noch immer nicht glauben und rief den Obersten Gerichtshof an.
Dieser bestätigte in seinem Erkenntnis (5 Ob 137/20p) die Urteile der Erstgerichte. Der Revisionsrekurs sei nicht zulässig. In seiner Begründung führt der OGH aus, daß in einem ersten Schritt zu prüfen ist, ob der Gebäudebestand der Wohn-umgebung mehrheitlich aus Häusern besteht, die in den Jahren 1870 bis 1917 errichtet wurden. Überwiegt der in den Jahren 1870 bis 1917 errichtete Gebäudebestand, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob dieser gründerzeitliche Gebäudebestand bei Errichtung überwiegend Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufwies. Dies traf beim gegenständlichen Fall zu, sodaß die Lage nur durchschnittlich und kein Lagezuschlag zulässig ist.
Auch die MIG hat einen positiven Sachbeschluß hinsichtlich des Lagezuschlags im 5. Bezirk erwirken können (39 R 144/20w). Es liegt zwar bei dem gegenständlichen Haus kein Gründerzeitviertel vor, aber laut Rechtsprechung ist trotzdem nur eine durchschnittliche Lage gegeben. Vor einigen Jahren hat nämlich der OGH auch außerhalb von Gründerzeitvierteln in diversen Gebieten nur eine durchschnittliche Lage ausgewiesen (5 Ob 74/17v). Jetzt wurde dieses Erkenntnis wieder bestätigt, indem das Urteil des Erstgerichts, das einen Lagezuschlag für zulässig gehalten hat, durch das LGZ Wien umgedreht wurde. In der Begründung heißt es, daß insgesamt bloß von einer durchschnittlichen Lage ausgegangen werden kann. Das Haus liegt nämlich in der Schönbrunnerstraße, ebenso wie das, das  im Jahr 2017 zu dem richtungsweisenden OGH-Urteil geführt hat. Es ist daher ein wertender Vergleich mit anderen Lagen, hier im  Fall  des 5. Bezirks  sinddies innerstädtische Gebiete mit der dafür geschlossenen und mehrgeschoßigen Verbauung, durchzuführen. Dabei wurde eben nur die Durchschnittlichkeit der Lage festgestellt. Die Gegenseite hat zwar den OGH angerufen, weshalb der Sachbeschluß noch nicht rechtskräftig ist. Es ist aber zu hoffen, daß die außerordentliche Revision nicht zulässig ist und somit zurückgewiesen wird.

100 Jahre Mieterschutz in Österreich

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Es ist beinahe schon 101 Jahre her, als damals noch in der Monarchie die Mieterinnen und Mieter in Österreich erstmals wirksamen Mieterschutz bekommen haben. Wir schildern die Entwicklung bis heute.

Ab etwa 1910 ist es in den beiden Hauptstädten der österreichisch-ungarischen Monarchie immer öfter zu Mieterrevolten und Mieterstreiks gekommen. Oft protestierten an die 2000 Menschen vor Häusern, deren Mieter Hausherrenwillkür ausgesetzt waren. Das damals für Mietwohnungen gültige Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sicherte nämlich den Hausherrn Vertragsfreiheit zu. So konnten innerhalb von kurzer Zeit Kündigungen und Mietzinserhöhungen ohne Be-gründung ausgesprochen werden.
Im Jänner 1917 erließ dann das österreichische Gesamtministerium die erste Mieterschutzverordnung, sozusagen eine Vorläuferin des Mietengesetzes. Dieses Datum stellt den offiziellen Beginn des Mieterschutzes in Österreich dar. Grund dafür war die Angst, daß in schlechter werdenden Zeiten des 1. Weltkriegs die Mieterproteste noch stärker werden. Die Verordnung stellte also eine Notmaßnahme sowie eine Maßnahme der Kriegswirtschaft dar. In diesen Kriegszeiten, in denen die Lage für die Monarchie nicht gerade rosig war, sollte damit im Hinterland Ruhe geschaffen werden. Weitere Verordnungen folgten im Jänner und Oktober 1918.

Kündigungsschutz

Alle Verordnungen enthielten neben dem Verbot einer nicht gerechtfertigten Erhöhung des Mietzinses Bestimmungen, die das freie Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe einschränkten. Im Jänner 1918 wurde der Mieterschutz in einer 2. Verordnung erweitert. Sie dehnte den Schutz gegen Delogierung auf alle Wohnungen und Geschäftslokale aus, unabhängig von der Höhe des Mietzinses. Schon im Zerfall der Donaumonarchie im Oktober 1918 erfolgte die 3. Verordnung über den Mieterschutz. Diese war nicht mehr zeitlich beschränkt und war defakto zum Mietrecht geworden. Die wesentlichen Erneuerungen waren das Verbot des Annehmens von Wohnungsablösen durch die Hausherren. Und die Gebühren für die dem Untermieter zur Verfügung gestellten Möbel und Dienste mußten angemessen sein.
Erst im Jahr 1922 schon in der 1. Republik wurden diese Verordnungen vom Mietengesetz abgelöst. Dieses überdauerte die Zeit des Nationalsozialismus und war bis 1981 gültig. Ab 1982 folgte das bis heute gültige und seit damals oft novellierte Mietrechtsgesetz (MRG). Grundpfeiler des Mietrechtsgesetzes sind noch immer der Kündigungsschutz und die Regelung des Mietzinses, wobei diese nur für Häuser gilt, die bis 1945 bzw. 1953 errichtet wurden. Vermietungen in danach errichteten Häusern unterliegen keiner Mietzinsbeschränkung, sofern keine  öffentliche  Förderung gewährt wurde.
Mit den oftmaligen Gesetzesänderungen sind aber auch tiefe Einschnitte in den Mieterschutz erfolgt. So wurde 1994 mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz der sogenannte Richtwertmietzins eingeführt. Auch wurden damals erstmals befristete Mietverträge für alle Wohnungen möglich.
Beide Umstände führten zu den bis heute unaufhörlich in die Höhe schnellenden Mieten. Richtwertmietzinse orientieren sich nach einem vom Wirtschaftsministerium bekanntgegebenen Richtwert (für Wien derzeit Eur 5,58/m² für Kategorie A), zu dem aber beliebig und nicht durch das Gesetz festgelegte Zuschläge kommen (etwa für Waschmaschinenanschluß, Grünblick oder Parkettboden). Außerdem darf für Wohnungen, die nicht in Gründerzeitvierteln liegen, ein Lagezuschlag verrechnet werden. Dieser orientiert sich an den Grundstückspreisen und ist durch Immobilienspekulationen in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich angestiegen. Betroffen davon sind vor allem Altbauwohnungen innerhalb des Gürtels, wo der Lagezuschlag schon einmal gern Eur 4,-/m² ausmachen kann.

Ständig steigende Mietzinse

Bei befristeten Verträgen, die die Mehrzahl der Verträge im Altbau ausmachen, ist ein Abschlag vom Hauptmietzins von 25% vom Richtwert vorgesehen. Studien belegen, daß die Mietzinse für befristete Wohnungen aber oft höher sind als für unbefristete. Grund dafür ist, daß natürlich der Druck durch einen befristeten Vertrag,  der  jederzeit  nicht  verlängert  werden  kann, für  die Inkaufnahme der hohen Mieten verantwortlich ist.
Seit Jahren wird von den verschiedensten Regierungen ein neues Mietrecht verhandelt. Jedwede Ankündigung eines Verhandlungsergebnisses wurde aber in der Vergangenheit regelmäßig abgesagt.
Um eine wirkungsvolle Änderung der oben geschilderten Probleme zu erreichen, gehört das neue Gesetz, im Einklang mit
anderen relevanten Gesetzen, vereinfacht und soll Mietern wieder mehr Schutz bieten. Mieten gehören mit Rücksicht auf Lage und Ausstattung herabgesetzt und Befristungen begrenzt.
Es sollte statt des Richtwerts wieder eine fixe Mietzinsobergrenze für alle Wohnungen (ungeachtet welchen Errichtungsjahres, welcher Errichtungsweise, welcher Eigentumsform) eingeführt werden, die nur nach Ausstattung variiert. Die Ausstattungsmerkmale sind abschließend gesetzlich festzulegen. Auch sollten Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter (z.B. wer ist für welche Erhaltungsarbeiten zuständig, die Haltung von welchen Tieren ist erlaubt u.ä.) gesetzlich definiert werden.  Die höchstzulässige Kaution sollte bestimmt werden, der Mieter  sollte keine Maklerprovision zahlen müssen. Soweit eine kurze Liste der wichtigsten Forderungen für einen effizienten Mieterschutz.

Die Zeichen stehen aber eher in Richtung weiterer Aufweichung. Wenn man die bisher an die Öffentlichkeit gelangten Vorhaben der neuen türkis-blauen Koalition anschaut, verheißt die Aussicht nichts Gutes. Zwar sind bis jetzt noch keine Maßnahmen im Mietrecht bekannt geworden, jedenfalls sind beide Parteien in der Immobilienwirtschaft stark verankert. Es wird daher genau zu beobachten sein, welche Maßnahmen geplant sind und wie weit der ohnehin schon löchrige Mieterschutz weiter verschlechtert werden soll.