100 Jahre Mieterschutz in Österreich

Es ist beinahe schon 101 Jahre her, als damals noch in der Monarchie die Mieterinnen und Mieter in Österreich erstmals wirksamen Mieterschutz bekommen haben. Wir schildern die Entwicklung bis heute.

Ab etwa 1910 ist es in den beiden Hauptstädten der österreichisch-ungarischen Monarchie immer öfter zu Mieterrevolten und Mieterstreiks gekommen. Oft protestierten an die 2000 Menschen vor Häusern, deren Mieter Hausherrenwillkür ausgesetzt waren. Das damals für Mietwohnungen gültige Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sicherte nämlich den Hausherrn Vertragsfreiheit zu. So konnten innerhalb von kurzer Zeit Kündigungen und Mietzinserhöhungen ohne Be-gründung ausgesprochen werden.
Im Jänner 1917 erließ dann das österreichische Gesamtministerium die erste Mieterschutzverordnung, sozusagen eine Vorläuferin des Mietengesetzes. Dieses Datum stellt den offiziellen Beginn des Mieterschutzes in Österreich dar. Grund dafür war die Angst, daß in schlechter werdenden Zeiten des 1. Weltkriegs die Mieterproteste noch stärker werden. Die Verordnung stellte also eine Notmaßnahme sowie eine Maßnahme der Kriegswirtschaft dar. In diesen Kriegszeiten, in denen die Lage für die Monarchie nicht gerade rosig war, sollte damit im Hinterland Ruhe geschaffen werden. Weitere Verordnungen folgten im Jänner und Oktober 1918.

Kündigungsschutz

Alle Verordnungen enthielten neben dem Verbot einer nicht gerechtfertigten Erhöhung des Mietzinses Bestimmungen, die das freie Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe einschränkten. Im Jänner 1918 wurde der Mieterschutz in einer 2. Verordnung erweitert. Sie dehnte den Schutz gegen Delogierung auf alle Wohnungen und Geschäftslokale aus, unabhängig von der Höhe des Mietzinses. Schon im Zerfall der Donaumonarchie im Oktober 1918 erfolgte die 3. Verordnung über den Mieterschutz. Diese war nicht mehr zeitlich beschränkt und war defakto zum Mietrecht geworden. Die wesentlichen Erneuerungen waren das Verbot des Annehmens von Wohnungsablösen durch die Hausherren. Und die Gebühren für die dem Untermieter zur Verfügung gestellten Möbel und Dienste mußten angemessen sein.
Erst im Jahr 1922 schon in der 1. Republik wurden diese Verordnungen vom Mietengesetz abgelöst. Dieses überdauerte die Zeit des Nationalsozialismus und war bis 1981 gültig. Ab 1982 folgte das bis heute gültige und seit damals oft novellierte Mietrechtsgesetz (MRG). Grundpfeiler des Mietrechtsgesetzes sind noch immer der Kündigungsschutz und die Regelung des Mietzinses, wobei diese nur für Häuser gilt, die bis 1945 bzw. 1953 errichtet wurden. Vermietungen in danach errichteten Häusern unterliegen keiner Mietzinsbeschränkung, sofern keine  öffentliche  Förderung gewährt wurde.
Mit den oftmaligen Gesetzesänderungen sind aber auch tiefe Einschnitte in den Mieterschutz erfolgt. So wurde 1994 mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz der sogenannte Richtwertmietzins eingeführt. Auch wurden damals erstmals befristete Mietverträge für alle Wohnungen möglich.
Beide Umstände führten zu den bis heute unaufhörlich in die Höhe schnellenden Mieten. Richtwertmietzinse orientieren sich nach einem vom Wirtschaftsministerium bekanntgegebenen Richtwert (für Wien derzeit Eur 5,58/m² für Kategorie A), zu dem aber beliebig und nicht durch das Gesetz festgelegte Zuschläge kommen (etwa für Waschmaschinenanschluß, Grünblick oder Parkettboden). Außerdem darf für Wohnungen, die nicht in Gründerzeitvierteln liegen, ein Lagezuschlag verrechnet werden. Dieser orientiert sich an den Grundstückspreisen und ist durch Immobilienspekulationen in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich angestiegen. Betroffen davon sind vor allem Altbauwohnungen innerhalb des Gürtels, wo der Lagezuschlag schon einmal gern Eur 4,-/m² ausmachen kann.

Ständig steigende Mietzinse

Bei befristeten Verträgen, die die Mehrzahl der Verträge im Altbau ausmachen, ist ein Abschlag vom Hauptmietzins von 25% vom Richtwert vorgesehen. Studien belegen, daß die Mietzinse für befristete Wohnungen aber oft höher sind als für unbefristete. Grund dafür ist, daß natürlich der Druck durch einen befristeten Vertrag,  der  jederzeit  nicht  verlängert  werden  kann, für  die Inkaufnahme der hohen Mieten verantwortlich ist.
Seit Jahren wird von den verschiedensten Regierungen ein neues Mietrecht verhandelt. Jedwede Ankündigung eines Verhandlungsergebnisses wurde aber in der Vergangenheit regelmäßig abgesagt.
Um eine wirkungsvolle Änderung der oben geschilderten Probleme zu erreichen, gehört das neue Gesetz, im Einklang mit
anderen relevanten Gesetzen, vereinfacht und soll Mietern wieder mehr Schutz bieten. Mieten gehören mit Rücksicht auf Lage und Ausstattung herabgesetzt und Befristungen begrenzt.
Es sollte statt des Richtwerts wieder eine fixe Mietzinsobergrenze für alle Wohnungen (ungeachtet welchen Errichtungsjahres, welcher Errichtungsweise, welcher Eigentumsform) eingeführt werden, die nur nach Ausstattung variiert. Die Ausstattungsmerkmale sind abschließend gesetzlich festzulegen. Auch sollten Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter (z.B. wer ist für welche Erhaltungsarbeiten zuständig, die Haltung von welchen Tieren ist erlaubt u.ä.) gesetzlich definiert werden.  Die höchstzulässige Kaution sollte bestimmt werden, der Mieter  sollte keine Maklerprovision zahlen müssen. Soweit eine kurze Liste der wichtigsten Forderungen für einen effizienten Mieterschutz.

Die Zeichen stehen aber eher in Richtung weiterer Aufweichung. Wenn man die bisher an die Öffentlichkeit gelangten Vorhaben der neuen türkis-blauen Koalition anschaut, verheißt die Aussicht nichts Gutes. Zwar sind bis jetzt noch keine Maßnahmen im Mietrecht bekannt geworden, jedenfalls sind beide Parteien in der Immobilienwirtschaft stark verankert. Es wird daher genau zu beobachten sein, welche Maßnahmen geplant sind und wie weit der ohnehin schon löchrige Mieterschutz weiter verschlechtert werden soll.