Hotspot Margareten

Über den Lagezuschlag haben wir schon öfter berichtet. Viele Vermieter wollen zu dem Richtwertmietzins noch einen Lagezuschlag verrechnen. Das ist für sie ein gutes Geschäft. Das Gesetz sieht vor, daß der Lagezuschlag keinesfalls in einer durchschnittlichen Lage zulässig ist. Wenn sich das Haus in einem Gründerzeitviertel befindet, ist die Lage jedenfalls von vornherein als durchschnittlich einzustufen.
Das Gründerzeitviertel muß aus einem überwiegenden Gebäudebestand bestehen, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurden und zum Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat. Ein Mieter aus dem 5. Bezirk hat die Verrechnung des Lagezuschlags mittels Antrag bei der Schlichtungsstelle bestritten und Recht bekommen. Die Vermieterin hat danach das Gericht angerufen. Das Bezirksgericht Innere Stadt war aber auch der Meinung, daß ein Gründerzeitviertel vorliegt und kein Lagezuschlag gebührt. Die Ersparnis für den Mieter ist dadurch immerhin ca. Eur 150,- monatlich.
Das Landesgericht für Zivilrechtsachen Wien als Rekursgericht bestätigte ebenfalls das Erstgericht. Es seien 61 von 72 Gebäuden im Prüfgebiet Gründerzeithäuser, von diesen haben 35 zum Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend Substandardwohnungen aufgewiesen. Die Vermieterin wollte das noch immer nicht glauben und rief den Obersten Gerichtshof an.
Dieser bestätigte in seinem Erkenntnis (5 Ob 137/20p) die Urteile der Erstgerichte. Der Revisionsrekurs sei nicht zulässig. In seiner Begründung führt der OGH aus, daß in einem ersten Schritt zu prüfen ist, ob der Gebäudebestand der Wohn-umgebung mehrheitlich aus Häusern besteht, die in den Jahren 1870 bis 1917 errichtet wurden. Überwiegt der in den Jahren 1870 bis 1917 errichtete Gebäudebestand, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob dieser gründerzeitliche Gebäudebestand bei Errichtung überwiegend Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufwies. Dies traf beim gegenständlichen Fall zu, sodaß die Lage nur durchschnittlich und kein Lagezuschlag zulässig ist.
Auch die MIG hat einen positiven Sachbeschluß hinsichtlich des Lagezuschlags im 5. Bezirk erwirken können (39 R 144/20w). Es liegt zwar bei dem gegenständlichen Haus kein Gründerzeitviertel vor, aber laut Rechtsprechung ist trotzdem nur eine durchschnittliche Lage gegeben. Vor einigen Jahren hat nämlich der OGH auch außerhalb von Gründerzeitvierteln in diversen Gebieten nur eine durchschnittliche Lage ausgewiesen (5 Ob 74/17v). Jetzt wurde dieses Erkenntnis wieder bestätigt, indem das Urteil des Erstgerichts, das einen Lagezuschlag für zulässig gehalten hat, durch das LGZ Wien umgedreht wurde. In der Begründung heißt es, daß insgesamt bloß von einer durchschnittlichen Lage ausgegangen werden kann. Das Haus liegt nämlich in der Schönbrunnerstraße, ebenso wie das, das  im Jahr 2017 zu dem richtungsweisenden OGH-Urteil geführt hat. Es ist daher ein wertender Vergleich mit anderen Lagen, hier im  Fall  des 5. Bezirks  sinddies innerstädtische Gebiete mit der dafür geschlossenen und mehrgeschoßigen Verbauung, durchzuführen. Dabei wurde eben nur die Durchschnittlichkeit der Lage festgestellt. Die Gegenseite hat zwar den OGH angerufen, weshalb der Sachbeschluß noch nicht rechtskräftig ist. Es ist aber zu hoffen, daß die außerordentliche Revision nicht zulässig ist und somit zurückgewiesen wird.