Seit 25 Jahren gibt es nun die MIG,
wir blicken voller Stolz zurück.
Am Anfang gab’s oft Turbulenzen,
bis wir uns hatten etabliert,
wir zeigten den Verwaltern ihre Grenzen,
sodaß so mancher den Prozeß verliert.
Wenn Mitglieder dann kriegen Geld zurück,
weil zuviel Miete sie bezahlten,
denn freu’n sie sich und strahl’n vor Glück,
wenn sie es refundiert erhalten.
Nicht nur das Geld ist immer wichtig,
auch der Erhalt der Wohnung sicherlich,
wir setzten uns auch dafür ein
und lassen uns’re Mitglieder nicht im Stich.
Ein Appell noch an alle lieben Freunde,
die halten treu zu uns’rer MIG,
bleibt weiterhin uns stets erhalten,
damit’s die MIG auch noch in 50 Jahren gibt.
-INFO
Neues zur Zinsminderung
Es liegt eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (8 Ob 90/10h vom 15.07.2011) vor, die besagt, dass ein Zinsminderungsanspruch auch dann bestehen kann, wenn keine subjektive Beeinträchtigung vorliegt. Es reicht eine objektive Gebrauchsbeeinträchtigung. Das heißt, der Mietzins kann auch dann gemindert werden, wenn der Mieter vom Mangel keine Kenntnis hatte, im Gebrauch der Wohnung daher mangels Kenntnis nicht beeinträchtigt war. Dies kann zum Beispiel bei veralteter Elektroinstallation oder zu hohem Bleigehalt im Trinkwasser der Fall sein.
Im gegenständlichen Fall hatte der Mieter die Wohnung mit veralteten Elektroanlagen gemietet. Der Mieter verwendete die Wohnung in der Folge uneingeschränkt. Allerdings stellte sich nach jahrelanger Nutzung der Wohnung heraus, dass die elektrische Anlage vollkommen veraltet und lebensgefährlich ist, da keine Schutzleiter im Wohn- und Schlafzimmerbereich vorhanden waren, Leitungen im Putz verlegt und die Leitungszuführungen zu den Steckdosen mangelhaft waren.
Der Mieter machte daraufhin von seinem Recht auf Zinsminderung Gebrauch und stellte die Mietzinszahlung ein, weil er der Meinung war, einen Mietzinsminderungsanspruch von 100% rückwirkend seit Mietbeginn zu haben. Er habe die Mängel bei Anmietung nicht gekannt. Der Vermieter sei zur Behebung nicht bereit gewesen.
In einem gegen ihn angestrengten Räumungsverfahren wandte der Mieter seinen Mietzinsminderungsanspruch aufrechnungsweise ein. Sowohl Erst- als auch Berufungsgericht gaben der Klage des Vermieters statt. Der Oberste Gerichtshof gab jedoch der Revision des Beklagten Folge und hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Die Sache wurde zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück verwiesen, da noch wesentliche Feststellungen über die Mängel und das tatsächliche Ausmaß der Ge-brauchsbeeinträchtigung gemacht werden müssen.
Rechtlich führte der Oberste Gerichtshof aus, dass das Recht auf Zinsminderung ein Gewährleistungsanspruch eigener Art ist, welcher Kraft Gesetzes und ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Vermieters geltend gemacht werden kann.
Eine Rüge des Mieters ist allerdings notwendig, da dem Vermieter die Gelegenheit gegeben werden muss, den Mangel zu beheben. Die Einleitung eines Schlichtungsverfahrens zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, in welchem der Mangel erwähnt wird, gilt auch als Rüge.
Der fehlende bedungene Gebrauch muss nicht zwingend merkbar sein. Auch eine unentdeckt gebliebene, objektiv aber dennoch gefährliche Benutzung der Wohnung kann nicht dem Zweck des Mietvertrages entsprechen, d.h. der Umstand, dass der Mieter die Gefährlichkeit der veralteten Elektroanlage nicht bemerkt, schließt den Zinsminderungsanspruch nicht aus. Das Ausmaß der zuzuerkennenden Zinsminderung hängt allerdings davon ab, in wie weit der Gebrauch, wäre die Mangelhaftigkeit bekannt gewesen, tatsächlich beeinträchtigt gewesen wäre.
Ist dem Mieter allerdings der Mangel bekannt und schließt er in Kenntnis des Mangels den Vertrag, ist eine Zinsminderung ausgeschlossen.
In einer weiteren Entscheidung zu veralteten Elektroinstallationen (6 Ob 38/11y vom 16.03.2011) hat der Oberste Gerichtshof das Zinsminderungsbegehren des Mieters abgewiesen.
In diesem Fall ging es darum, dass Zinsminderung für die Vergangenheit begehrt wurde, der Mangel allerdings nicht für die geltend gemachte Dauer der Zinsminderung gerügt wurde.
In den neuen Entscheidungen bestätigt der Oberste Gerichtshof an sich die bisherige Rechtspre-chung zur Zinsminderung mit dem Verweis darauf, dass unbekannte Mängel Zinsminderung auslösen können, auch wenn der Mieter nicht im Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt war.
Die Höhe der Zinsminderung ist jeweils im Einzelfall zu bemessen. Bei Beeinträchtigungen der Strom-, Wasser- und Gasversorgung ist der Rahmen von 10-100% gespannt. Eine Zinsminderung von 100% wurde bei lebensgefährlichen elektrischen Anschlüssen, Unbrauchbarkeit des Elektroherdes mangels Erdung der Leitungen, Sperre der Gaszufuhr wegen Undichte der Leitungenals gerechtfertigt angesehen.
Beispielsweise seien einige Prozentsätze für die Höhe der Zinsminderung angeführt:
Baumängel 2-5%
Schimmel 10-100%
Heizung und Warmwasser 5-50%
Sanitäranlangen 5-20%
Lärm 3-25%
verschmutztes und verwahrlostes Stiegenhaus 5%
Gerüche aus Müllraum 30%
Beeinträchtigung der Garten- und Terrassenbenützung 15%
Wenn Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung bemerken, rügen Sie diesen sofort und suchen Sie un-sere fachkundige Beratung auf.
Höhere Kategoriemieten ab September 2011
Nach drei Jahren werden die Mieten für Mietverträge in Altbauten, die dem Kategoriesystem unterliegen, ab 1. September 2011 wieder um 5,5% teurer.
Von der Erhöhung sind vor allem Mieter und Mieterinnen in Altbauwohnungen, deren Mietverträge vor 1994 abgeschlossen wurden, betroffen (bei Kategorie D-Wohnungen auch danach). Auch die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, die von Genossenschaften eingehoben werden, und der sogenannte wertbeständige Mietzins können sich entsprechend erhöhen.
Die neuen Kategoriemietzinse betragen nach Kategorien geordnet je m² für
Kategorie A Eur 3,25
Kategorie B Eur 2,44
Kategorie C Eur 1,62
Kategorie D brauchbar Eur 1,62
Kategorie D unbrauchbar Eur 0,81
Der wertbeständige Mietzins (bei vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Hauptmietverträgen) beträgt für
Kategorie A Eur 2,15
Kategorie B Eur 1,62
Kategorie C Eur 1,08
Kategorie D brauchbar Eur 1,08
Kategorie D unbrauchbar Eur 0,81
Wir überprüfen Ihre erhöhten Vorschreibungen gerne in unseren Beratungszeiten.
Erfolge
Aus Betriebskosten:
2., Nordwestbahnstraße 7
In den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2006, 2007 und 2008 waren etliche Beträge enthalten, die keine BK darstellen oder überhöht verrechnet wurden. Durch unsere Intervention mußte der Betrag von EUR 20.937,23 refundiert werden.
10. Klausenburgerstraße 24
Refundierung aus den BK-Abrechnungen der Jahre 2007 bis 2009 gemäß einem Vergeich in der Höhe von insgesamt EUR 22.000,-.
19., Barawitzkagasse 23
Refundierung aufgrund eines Vergleiches aus den BK-Abrechnungen der Jahre 2007 bis inkl. 2009 in der Höhe von insgesamt EUR 17.653,17. In allen Fällen erfolgte die anteilsmäßige Refundierung an unsere Mitglieder.
Aus Hauptmietzinsen:
2., Ennsgasse 4
Zu Unrecht bzw. zuviel wurde unserem Mitglied an Hauptmietzins im Zeitraum November 2006 bis inkl. Dezember 2010 verrechnet. Aufgrund eines Vergleiches mußte der Betrag von EUR 10.000,- zurückbezahlt werden.
2., Pazmanitengasse 16
Refundierung von zuviel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins für den Zeitraum August 2007 bis inkl. März 2010 in der Höhe von insgesamt EUR 2.593,79.
2., Volkertplatz 12
Im Zeitraum November 2004 bis inkl. März 2008 wurde zuviel bzw. zu Unrecht an Hauptmietzins verrechnet. Aufgrund eines Vergleiches mußte der überhöhte Betrag von EUR 9.000,- zurückbezahlt werden.5., Schloßgasse 22
Durch unser Einschreiten mußte der überhöht verrechnete Hauptmietzins in der Höhe von EUR 15.000,- zurückbezahlt werden.
6., Eggerthgasse 8
Zuviel an Hauptmietzins inkl. Kaution wurde verrechnet. Aufgrund eines Vergleiches mußte der Betrag von insgesamt EUR 10.000,- zurückbezahlt werden.
9., Sobieskigasse 35
Refundierung von zuviel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins für den Zeitraum November 2008 bis inkl. Juni 2011in der Höhe von insgesamt EUR 4.500,-.
10., Kempelengasse 4
Aus überhöht verrechnetem Hauptmietzins wurde der Betrag von EUR 3.328,60 refundiert.
10., Hofherrgasse 18
Aufgrund eines Vergleiches mußte der überhöht verrechnete Hauptmietzins von EUR 6.000,- zurückbezahlt werden.
10., Neilreichgasse 84
Refundierung aus überhöhtem Hauptmietzins nach Vergleich in der Höhe von EUR 5.500,-.
10., Quellenstraße 12
Aufgrund eines Vergleiches mußte der überhöht verechnete Hauptmietzins in der Höhe von EUR 5.500,- zurückbezahlt werden.
11., Urschenböckstraße 8
Refundierung des überhöht verrechneten Hauptmietzinses sowie der Kaution in der Höhe von insgesamt EUR 2.414,41.
12., Schönbrunner Straße 156Durch unser Einschreiten mußte der überhöhte Betrag von insgesamt EUR 5.261,19 zurückbezahlt werden.
12., Premlechnergasse 2
Aufgrund eines Vergleiches mußte der zuviel verrechnete Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 8.000,- zurückbezahlt werden.
15., Akkonplatz 2
Refundierung aufgrund eines Vergleiches von zuviel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins samt der hinterlegten Kaution in der Höhe von insgesamt EUR 4.095,82.
15., Eduard Sueßgasse 22
Refundierung von zuviel verechnetem Hauptmietzins in der Höhe von EUR 6.500,-.
15., Märzstraße 60
Im Zeitraum Oktober 2007 bis inkl. Oktober 2009 wurde zuviel an Hauptmietzins in der Höhe von EUR 6.796,77 eingehoben. Außerdem mußte aufgrund eines Vergleiches die Kaution in Höhe von EUR 1.118,87 zurückbezahlt werden.
17., Geblergasse 22
Im Mai 2008 bis inkl. Juli 2011 wurde unserem Mitglied zuviel bzw. zu Unrecht an Hauptmietzins verrechnet. Aufgrund eines Vergleiches wurde der Betrag von EUR 5.687,54 zurückbezahlt.
18., Antonigasse 62
Refundierung von zuviel bzw. zu Unrecht verrechnetem Mietzins für den Zeitraum Juli 2005 bis inkl. Dezember 2010 in der Höhe von insgesamt EUR 5.170,-.
18., Theresiengasse 28
Aufgrund eines Vergleiches mußte der zuviel verrechnete Hauptmietzins für den Zeitraum Jänner 2009 bis inkl. März 2011 in der Höhe von EUR 5.000,- zurückbezahlt werden. Auch die Restkaution von EUR 190,- wurde refundiert.
Aus Diversem:
7. Burggasse 67
Refundierung einer einbehaltenen Kaution gemäß Entscheidung der Schlichtungsstelle in der Höhe von EUR 2.144,93.
10., Siccardsburggase 76-78
Refundierung aus überhöhter Möbelmiete gemäß einem Vergleich in der Höhe von EUR 1.386,-.
13., Maygasse 42
Aufgrund eines Vergleiches mußte die überhöht verlangte Investitions-Ablöse in der Höhe von EUR 5.000,- refundiert werden.
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